本報(bào)記者 王麗新

　　8月18日，還房貸已接近5年的王先生接到了一條來自銀行的短信，瞬間讓其猶豫不決。

　　“工商銀行將于2020年8月25日起為您在我行的住房貸款轉(zhuǎn)換為LPR浮動(dòng)利率定價(jià)方式。如您希望自主轉(zhuǎn)換，可于8月24日前通過手機(jī)銀行辦理。”這是王先生收到的短信原文，糾結(jié)幾天后，“我最終選擇了LPR。”王先生向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“我的房貸是25年，以后可能提前還款，也可能換房，先享受當(dāng)下的紅利期吧�！�

　　近一個(gè)星期以來，LPR這個(gè)陌生而專業(yè)的字眼，攪動(dòng)著廣大房貸族的敏感神經(jīng)，因?yàn)樗麄兠媾R著固定利率和LPR“二選一”的抉擇。同樣不明所以的，也有潛在購房者向《證券日?qǐng)?bào)》記者詢問，應(yīng)該選哪個(gè)合適？自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。換句話說，還沒辦理商業(yè)貸款購房的，不需要糾結(jié)，只能選擇LPR。

　　固定利率和LPR哪個(gè)合算？

　　5年期LPR報(bào)價(jià)在2019年8月正式公布，到現(xiàn)在正好滿一年。觀察這一年的走勢(shì)，降息了3次，體現(xiàn)了利率市場化改革、降低中長期資金成本的導(dǎo)向。

　　“當(dāng)前全國約32萬億元個(gè)人按揭貸款余額和這場利率市場化改革掛鉤�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，LPR對(duì)于房地產(chǎn)市場的影響越來越大，應(yīng)該說成了房地產(chǎn)金融市場值得關(guān)注的指標(biāo)。

　　在這場關(guān)乎32萬億元房貸利率“二選一”的抉擇時(shí)刻，房貸一族的緊張糾結(jié)可想而知。哪一個(gè)更合算，其實(shí)取決于自己的判斷。選擇固定利率后，你的房貸利率就是維持當(dāng)前利率水平，不受LPR影響。選擇LPR之后，未來房貸利率會(huì)隨著LPR變化，繼而影響月供。

　　在《證券日?qǐng)?bào)》記者隨機(jī)采訪中了解到，目前大多數(shù)人已選浮動(dòng)利率，也是因?yàn)槊黠@享受到了LPR下降的好處。這次房貸利率轉(zhuǎn)換是以去年12月的LPR加減點(diǎn)，而去年12月LPR是4.8%，五年期以上房貸4.8%，到現(xiàn)在已經(jīng)降到了4.65%。

　　有利率折扣房貸族賬不好算

　　最為糾結(jié)的是那些有利率折扣的存量貸款購房族，其折扣幅度不一，借款期限長短不一，頗為糾結(jié)。

　　對(duì)此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，首先明確一點(diǎn)，存量貸款客戶房貸利率的計(jì)算方式不區(qū)分首套房和二套房，因此選擇固定利率還是LPR時(shí)，首套和二套沒有明顯差別。

　　許小樂進(jìn)一步稱，對(duì)有利率折扣的存量貸款客戶來說，折扣水平不一樣，選擇可能不一樣。例如2009年左右的購房者貸款利率折扣最高七折，打完折現(xiàn)行利率水平為3.43%，如果選擇固定利率的話，則保持3.43%的水平。如果選擇轉(zhuǎn)換為LPR，原利率折扣轉(zhuǎn)換為現(xiàn)在LPR基礎(chǔ)上固定減137個(gè)基點(diǎn)。

　　因此，“如果短期內(nèi)LPR保持4.65%以下水平的話，對(duì)于存量貸款客戶來講都能減少利息支出�！痹S小樂向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，但按揭貸款一般期限較長，假設(shè)2009年簽訂30年貸款合同的客戶，沒有提前還款的情況，那還剩余11年的還款期限，這個(gè)期間不能確定LPR是完全下降走勢(shì)，轉(zhuǎn)換為LPR后也可能會(huì)出現(xiàn)LPR上升而導(dǎo)致利息提高的情況，因此這類客戶一般會(huì)選擇固定利率。

　　而對(duì)于利率折扣較小，如95折，還款年限也較長，那選擇LPR，未來享受利息下降的概率較大，但也存在因LPR升高導(dǎo)致利息增加的風(fēng)險(xiǎn)。因此，許小樂建議，存量貸款客戶根據(jù)自己的利率水平、還款年限、月收入固定情況及風(fēng)險(xiǎn)偏好來做出抉擇。

　　剛需項(xiàng)目或加快去庫存

　　這場利率改革，除了讓個(gè)人購房者頗為糾結(jié)之外，對(duì)房地產(chǎn)市場到底影響幾何也頗受關(guān)注。

　　日前，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2020年8月20日貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。這是LPR自今年4月份以來連續(xù)第5個(gè)月保持這一水平。

　　“8月份，64個(gè)城市首套房貸的利率為5.43%，和7月份總體持平，屬于歷史較低水平�！眹�(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這和當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢(shì)有關(guān)，房貸利率以低息為導(dǎo)向，降低購房者購房成本、會(huì)激活合理住房消費(fèi)需求，開發(fā)商的庫存去化速度可能會(huì)提升，尤其剛需購房者購買積極性可能增加。

　　不過，對(duì)部分房價(jià)上漲過快的城市來說，更可能會(huì)出現(xiàn)上調(diào)貸款基點(diǎn)的情況。“在我們統(tǒng)計(jì)的64個(gè)城市中，8月份至少成都和南京出現(xiàn)了上調(diào)15個(gè)基點(diǎn)的情況�！眹�(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這需要相關(guān)購房者特別注意。

　　“目前來看，LPR轉(zhuǎn)換對(duì)開發(fā)商和二手房市場尚未產(chǎn)生明顯影響�！痹S小樂向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，接下來，在自住和投資性購房方面，利率會(huì)起到一定調(diào)節(jié)作用。比如，2019年10月8日以后的貸款購房客戶，利率水平在首套和二套有所區(qū)分，這是保護(hù)自住，一定程度上抑制投資過熱的體現(xiàn)。