□本報記者董添
臨近年末，上市房企海外融資動作仍較頻繁。11月以來，房企海外融資規(guī)模達到55億美元，維持年內(nèi)高位。從融資利率看，近期發(fā)布海外融資的房企利率整體較高，部分房企融資利率攀升至15%左右。
中國證券報記者觀察到，近期也有部分房企公告提前歸還了前期借款。對此，業(yè)內(nèi)人士指出，提前歸還借款背后可能存在兩種情形：一種是公司目前現(xiàn)金充裕，提前歸還彰顯降低債務(wù)規(guī)模的決心和信心；另一種情況可能是相關(guān)房企在金融機構(gòu)的內(nèi)部評級出現(xiàn)了下調(diào)，被催促提前還款。因此，不能盲目認為提前還款的公司資金更安全。
部分利率較高
中國證券報記者觀察到，近期發(fā)布海外融資計劃的房企中，不少融資利率較高。有的甚至高達15%左右。
以景瑞控股為例，公司11月19日晚公告，公司發(fā)行2023年到期的2.4億美元到期票據(jù)，利率為14.5%，批準票據(jù)上市及買賣預(yù)期于2020年11月20日生效。
從融資用途看，償還到期債務(wù)、用于運營資金補充是公司融資的主要理由。港龍中國地產(chǎn)11月26日公告稱，擬發(fā)行1.5億美元票據(jù)，該票據(jù)將于2021年到期，票面利率為13.5%。票據(jù)計劃于新交所上市發(fā)行，所得款項凈額將用于現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般企業(yè)營運資金用途。
從融資規(guī)�？�，不少公司單筆融資規(guī)模達到百億元。以首發(fā)集團為例，11月26日，據(jù)上交所披露，公司2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券已獲上交所受理。債券類別為小公募，本次債券發(fā)行規(guī)模為不超過100億元(含100億元)，其中公開發(fā)行短期公司債券的注冊規(guī)模為不超過40億元(含40億元)，募集資金扣除發(fā)行費用后，擬用于補充營運資金、償還債務(wù)、項目投資及適用的法律法規(guī)允許的其他用途。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月26日，月內(nèi)房企發(fā)行境內(nèi)債券規(guī)模高達430億元，境外美元債發(fā)行規(guī)模月內(nèi)累計攀升至55億美元。10月，房企境外美元債發(fā)行規(guī)模合計為41億美元。截至目前，房企11月海外融資規(guī)模已經(jīng)遠超10月。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，市場傳聞?wù)咦兓�，所以大量房企融資井噴。過去幾個月海外資本市場的動蕩，基本封死了內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)海外融資的可能性，對于部分房企非常重要的海外融資明顯減少，少數(shù)融資也面臨高價的可能性。但隨著6月海外疫情的部分緩解和國內(nèi)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)，融資窗口再開，房企大額海外融資再次發(fā)布。
提前還款公司增加
值得注意的是，與上述房企熱火朝天地發(fā)布融資計劃不同，不少房企提前贖回發(fā)行債券，提前償還債務(wù)。
11月26日，融創(chuàng)中國公告，提前贖回一筆2021年到期美元票據(jù)。公告顯示，公司于2019年1月15日發(fā)行于2021年1月到期的本金總額為6億美元的8.375%優(yōu)先票據(jù)。票據(jù)由公司若干現(xiàn)有附屬公司提供擔(dān)保，并于新加坡證券交易所有限公司上市。截至本公告日，票據(jù)未償還本金余額為5.614億美元。11月26日，公司根據(jù)購買要約所載的條款及在其所載的條款及條件規(guī)限下，提出按票據(jù)購買價以現(xiàn)金購買部分未償還票據(jù)的要約。就票據(jù)本金額中每1000美元而言，應(yīng)付獲接納購買票據(jù)的合資格持有人的票據(jù)購買價將為1008.5美元。
11月23日晚，中駿集團公告稱，已于贖回日期贖回本金總額為5億美元的全部未償還2021年票據(jù)。贖回價相當于票據(jù)本金額的100%加上適用溢價及截至贖回日期(但不包括該日)的應(yīng)計而未付的利息�，F(xiàn)無未償還的已發(fā)行2021年票據(jù)。公司認為贖回將不會對其財務(wù)狀況造成重大影響。贖回后，2021年票據(jù)將被注銷并于2020年12月1日營業(yè)時間結(jié)束時于香港聯(lián)合交易所有限公司撤銷上市。
此前，中國恒大也連續(xù)發(fā)布多筆提前償還到期債務(wù)的公告。公司指出，10月13日中國恒大提前償還兩筆公司債，本息合計114.27億元；10月20日，全額償還40億港元夾層融資；10月23日，提前贖回121.29億港元優(yōu)先票據(jù)。隨著該筆121.29億港元優(yōu)先票據(jù)提前贖回，中國恒大已將2020年到期債券償還完畢。
對此，業(yè)內(nèi)人士指出，提前歸還借款背后可能存在兩種情形：一種是公司目前現(xiàn)金充裕，提前歸還彰顯降低債務(wù)規(guī)模的決心和信心；另一種情況可能是相關(guān)房企在金融機構(gòu)的內(nèi)部評級出現(xiàn)了下調(diào)，被催促提前還款。因此，不能盲目認為提前還款的公司資金更安全。
土地市場再度活躍
在經(jīng)歷了9、10月相對沉寂后，近期土地市場再度升溫。
不少地塊溢價率超過50%。11月26日，徐州市鼓樓區(qū)3宗住宅地塊集中出讓，總建筑面積21.44萬平方米，總起始價為8.33億元。經(jīng)過93輪報價，徐州萬君企業(yè)管理服務(wù)有限公司(萬科)以27200萬元競得北區(qū)客運站南側(cè)A地塊，樓面價為5774元/平方米，溢價率66.87%。
近期，一線城市近期頻繁出讓熱點地塊，引發(fā)房企爭奪。11月26日，廣州市集中出讓3宗地塊，總出讓面積達到10.94萬平方米，總建筑面積達到35.55萬平方米，總起價為448124萬元。經(jīng)過50輪競拍，最終其中一地塊由美的置業(yè)以總價157850萬元及配建450平方米競得，成交樓面價為18283元/平方米，實際樓面價20968元/平方米，溢價率為44.99%。
此外，以北京地區(qū)為代表的一線城市，又開始出讓不限價地塊，引發(fā)市場關(guān)注。11月26日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會掛牌1宗石景山區(qū)商住用地，起始價55.56億元。地塊名稱為北京市石景山區(qū)劉娘府綜合改造A2地塊土地一級開發(fā)項目1604-663、1604-667地塊，建設(shè)用地面積10.11萬平方米，土地用途為二類居住用地、綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、基礎(chǔ)教育用地。
